Alles hat ein Ende. Leider gilt das auch für den "Bund des Lebens", den sich viele von uns höchstfeierlich versprechen – um dann Jahre oder Jahrzehnte später feststellen zu müssen, dass der Traumprinz oder die Traumprinzessin doch ihre Schattenseiten hat. Jede dritte Ehe hierzulande geht in die Brüche. Bei Lebenspartnerschaften sieht es kaum besser aus. Es ist auch völlig in Ordnung, wenn man feststellt: Es geht nicht mehr mit uns beiden. Auf jeden Fall ist das die bessere Alternative, als bis zum bitteren Ende durchzuhalten, nur der Ehe wegen, und innerlich daran zu zerbrechen.
Streitpotenzial hat sich durch den Immobilien-Boom nochmals erhöht
Jede Trennung ist nicht nur eine Berg- und Talfahrt für die Gefühle. Auch rechtliche, steuerliche und vor allem finanzielle Interessen stehen im Raum und müssen zwischen Frau und Mann oder Frau und Frau abgewogen werden. Besonders diffizil wird die Lage, wenn Eigentumswohnungen oder Häuser im Spiel sind. Besonders bei größeren Immobilienobjekten in Ballungsräumen oder Großstädten ist da, auch vor dem Hintergrund der massiven Preissteigerungen von Immobilien in den vergangenen Jahrzehnten, leicht die Grenze einer Million Euro oder sogar mehreren Millionen Euro überschritten. Mit anderen Worten: Es geht um richtig, richtig viel Geld – Geld, das bei schlechter Vorbereitung und falschem Vorgehen im Fall der Trennung, an den Expartner oder die Expartnerin verloren geht.
Nun geht es nicht darum, den anderen oder die andere über den Tisch zu ziehen. Aber sehr wohl darum, die eigenen Rechte zu kennen und das Bestmögliche für sich in den Trennungsverhandlungen zu erreichen. "Heftig wird die Auseinandersetzung meist, wenn es um den denkbar wertvollsten Vermögensgegenstand geht: eine Immobilie oder gar mehrere Immobilien. Und zunehmend häufiger stelle ich in der Praxis fest, dass es auch Frauen sind, die die Immobilien in die Ehe eingebracht haben", sagt Katharina Heid, Immobilienexpertin und Geschäftsführerin eines Unternehmens, das sich auf Immobilienbewertung spezialisiert hat.
So wirkt der Zugewinnausgleich im Fall von Immobilien
Wenn Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner keinen Ehe- oder Lebenspartnerschaftsvertrag abgeschlossen haben und es zur Scheidung oder Auflösung der eingetragenen Lebenspartnerschaft kommt, gilt rechtlich gesehen der sogenannte Zugewinnausgleich: Darunter versteht man, dass das Vermögen, das sich das Paar während der Ehe aufgebaut hat, finanziell ausgleichend verteilt wird. Katharina Heid: "Dazu zählt unter Umständen auch das Vermögen, das sich bei einer Immobilie vermehrt hat."
Ziel des Zugewinnausgleichs ist es, das Vermögen, das sich während der Ehe oder der eingetragenen Lebenspartnerschaft vermehrt hat, fair aufzuteilen. Für die Berechnung des Zugewinns (also des gewachsenen Vermögens) gibt es feste Regeln, die eingehalten werden müssen. Generell gilt laut Katharina Heid: "Um den Zugewinnausgleich für ein Haus im Alleineigentum zu berechnen, muss die Wertsteigerung der Immobilie während der Ehe ermittelt werden. Der Rest wird anschließend halbiert."
Folgendes Zahlenbeispiel verdeutlicht, was das in der Praxis bedeutet: Zum Zeitpunkt der Scheidung hat das Haus, in dem die Familie zuvor gemeinsam lebte und das die Frau mit in die Ehe eingebracht hat, einen Wert von 850.000 Euro. Bei der Heirat hatte der Wert 700.000 Euro betragen. Während der Ehe hat das Haus also aufgrund von Inflation und allgemeinem Immobilien-Hype 150.000 Euro an Wert zugelegt. Dieser Betrag muss im Rahmen des Zugewinnausgleichs nun durch zwei geteilt werden. Damit musst du als weiterhin alleinige Eigentümerin des Hauses deinem Mann oder deiner Frau 75.000 Euro zahlen. Klingt fair, doch musst du dieses Geld auch erst einmal frei verfügbar haben.
Wenn es um solch hohe Beträge geht, bekommen viele zerstrittene Ex-Paare den Zugewinnausgleich aus eigener Kraft selten hin. Zumal die grundsätzlichen Interessen kollidieren: Eine Seite – die ohne Immobilie – will möglichst viel Geld abbekommen und dürfte den Zugewinn höher einschätzen. Das sieht die andere Seite mit der Immobilie naturgemäß anders.
Klärende Abhilfe können in einem solchen Fall am besten neutrale Dritte liefern. Katharina Heid: "Das Verkehrswertgutachten eines vereidigten und öffentlich-bestellten Immobiliengutachters bietet eine verlässliche Auskunft darüber, wie viel eine Immobilie wert ist und ist auch vor Gericht zulässig." Ein Immobiliengutachten bei einer Scheidung ist immer dann überaus sinnvoll, wenn eine Person das Haus mit in die Ehe gebracht hat und noch alleiniger Eigentümer ist.
Wenn ein Haus oder eine Wohnung nur einen Alleineigentümer hat, gehört ausschließlich dieser Person die Immobilie. Daran ändert sich bei einer Scheidung nichts. Die Frage, ob sich das Vermögen während der Ehe erhöht hat, ist die relevante für den sehr wahrscheinlichen Zugewinn. Diesem unterliegen dann auch Häuser, die Alleineigentum sind, wenn eine der folgenden Bedingungen zutrifft: Das Haus wurde während der gemeinsamen Ehe gekauft. Dies gilt, wenn das Haus während der gemeinsamen Ehe entweder gekauft oder ausgebaut bzw. modernisiert wurde. In diesem Fall ist es irrelevant, ob das Haus schon vor der Ehe vom Eigentümer erworben wurde. Übrigens: Wer welche Kosten übernommen hat, wird bei der Berechnung des Zugewinns nicht berücksichtigt.
Grundsätzlich gilt: Wem ein Haus oder eine Wohnung gehört, dem kann die jeweilige Immobilie nicht einfach weggenommen werden. Katharina Heid schränkt aber ein: "Trotzdem kann ein Gericht dem Nichteigentümer die Nutzung des Hauses oder der Wohnung erlauben. Das ist allerdings nur dann möglich, wenn der Nichteigentümer oder die Nichteigentümerin nachweisen kann, dass er oder sie für sich und die betreuten Kinder keine bezahlbare Unterkunft finden kann."
Kredite erfordern besondere Aufmerksamkeit
Der Umgang mit Krediten will gut überlegt sein. Katharina Heid erklärt: "Wurde ein Hauskredit nur auf eine Person aufgenommen und hat der Ehepartner keinen Miteigentumsanteil, gilt die Schuld in der Regel allein für den Kreditnehmer. Er oder sie trägt somit die volle Verantwortung für die Rückzahlung." Ihr Rat: "Eine Beratung durch einen Fachanwalt für Familienrecht ist sinnvoll. So lassen sich die finanziellen Folgen einer Trennung oder Scheidung besser einschätzen und rechtlich klar bewerten."